不動産投資信託は、ビルやマンションなどの不動産、不動産の賃借権だけでなく、地上権も投資対象に含んでいます。
では、この地上権とは何でしょうか。
地上権とは #
地上権とは、他人が所有している土地に建物を建てたりして、その土地を使用する権利のことです。民法では「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」（第二百六十五条）と定義されています。実際には地上だけでなく、地下や空間にも地上権は設定されます。
地上権の保有者は地主に対して地代を支払う義務はありますが、地上権を登記することが可能で、地主の許可なく建物を売買したり、建て替えるたりすることができます。また、抵当権を設定して地上権を担保に金融機関から融資を受けることも可能です。
地上権の取得 #
最も一般的な地上権の取得方法は契約による取得です。土地の所有者と契約を結び、地上権を設定してもらう方法です。この場合、当事者間の合意によって地上権が発生します。具体的な流れは以下の通りです。
- 契約交渉・・・土地所有者と地上権を設定するための条件（使用目的、期間、対価など）を交渉します。
- 契約書の作成・・・合意が成立したら、地上権の設定契約を文書化し、双方が署名します。
- 登記・・・地上権は法律上登記することで対抗力を持つため、地上権の設定契約が完了した後、法務局で登記を行います。登記をすることで第三者に対しても権利を主張できるようになります。
地上権の例 #
身近に存在する地上権としては、地下鉄会社が地下鉄の線路を敷設するために保有する地上権があります。線路が敷設されている土地は地下鉄会社が保有しているとは限らず、地下鉄会社を地上権者とする地上権が土地に設定されており、この権利により地下鉄会社は地下鉄の線路を敷設することが可能となっています。
地上権と借地権の違い #
地上権と借地権はどちらも他人の土地を利用するための権利ですが、法的性質や適用される場面にいくつかの違いがあります。以下に、主な違いを説明します。
権利の強さ #
- 地上権・・・物権に分類されるため、土地の所有者が変わってもその権利は守られます。また、地上権は土地の所有者の許可なく譲渡や転貸が可能です。地上権は非常に強い権利で、契約条件が守られている限り、土地の所有者が一方的に解除することはできません。
- 借地権・・・債権的な性質を持つため、土地の所有者との契約に基づいて土地を借りる権利です。借地権は原則として、土地所有者の承諾がなければ譲渡や転貸ができません。ただし、借地借家法によって借地権者は強く保護されており、契約期間が終わっても簡単には契約を終了できない点では地上権に近い保護が与えられています。
譲渡・転貸の自由 #
- 地上権・・・地上権は譲渡や転貸が自由に行えます。土地の所有者の同意が不要で、他の人に権利を売却したり、土地を第三者に貸したりすることが可能です。
- 借地権・・・借地権は譲渡や転貸には原則として土地所有者の承諾が必要です。ただし、借地借家法により、承諾が合理的でない場合には借地権者が裁判所に申し立てて承諾に代わる許可を得ることができます。
登記の必要性 #
- 地上権・・・地上権は物権なので、登記を行うことにより第三者に対して対抗できます。登記がなされれば、土地が売却された場合でも新しい所有者に対して権利を主張できます。
- 借地権・・・借地権も登記が可能ですが、借地権は債権的な権利であり、登記がなくても借地借家法によって保護されています。しかし、第三者に対抗するためには登記が望ましいです。
4. 利用目的と適用例 #
- 地上権・・・広く建物の建設以外の目的でも利用されることがあります。例えば、送電線、鉄道、地下道、トンネルの建設など、インフラ関連のプロジェクトでよく使用されます。また、建物を建てるための利用も可能です。
- 借地権・・・建物を建てることを目的とする場合に限られます。個人が住宅を建設するために他人の土地を借りる場合などに使われます。
このように、地上権はより強力で自由度の高い権利であり、借地権は主に建物を建てるために借りる契約で保護される権利という違いがあります。
地上権のまとめ #
地上権も不動産投資信託の投資対象に含まれます。地上権は、他人の土地を利用して建物を建てる権利で、物権に分類されるため譲渡や転貸が自由で、権利の強さが特徴です。地下鉄や送電線などのインフラ整備でよく利用され、借地権とは法的性質や利用目的で異なります。不動産投資信託はこのような地上権を活用して収益を得ることも可能です。
