日本リテールファンド投資法人と MCUBS MidCity 投資法人が合併契約締結

本邦不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいます。）は、2019年においては堅調なファンダ メンタルズや国内外の⻑期金利の低下傾向が寄与し大幅な上昇となった一方、2020年に入ると、新型コロナ ウイルスの感染拡大に伴い3月以降に急落する展開となりました。足許では経済活動の再開期待等により回 復基調にあるものの、新型コロナウイルスの感染拡大前の水準以下で推移している状況となります。

両投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」 又は「MCUBSR」といいます。）は、2000年に総合商社の三菱商事株式会社と欧州を代表する金融機関であ るUBS AGとの合弁により設立され、2020年7月末時点において、日本リテールファンド投資法人及びMCUBS MidCity投資法人を含む3投資法人の資産の運用を受託し、運用受託資産残高の合計が1.4兆円（注1）と、日本最大級の運用資産残高を誇る資産運用会社です。本資産運用会社は、2001年以降J-REITの運用に携わり、安定したトラックレコードを築き上げ、継続的な外部成⻑によって、1口当たり分配金及び1口当たりNAV（注2）の向上を通じて運用を受託する各投資法人の投資主価値を向上させ、資産規模の拡大及び分散効果による収益の安定性確保を目指してきました。

日本リテールファンド投資法人は、本邦初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、また、不動産会社以外の会社がスポンサーとなる初めての投資法人として、2002年3月に東京証券取引所のJ-REIT市場に上場しました。日本リテールファンド投資法人は、 上場来、複数の公募増資を通じた物件取得及び2010年3月に効力が発生した日本リテールファンド投資法人とラサール ジャパン投資法人との合併等を通じて資産規模の拡大を実現してきました。現在は商業系REITの中では最大規模を 誇り、2020年7月末時点では101物件、合計8,838億円（取得価格ベース）の資産を保有しています。日本リテールファンド投資法人は、 都市部への人口集中、人口減やEコマースの進展等による郊外エリアの衰退、都市部で拡大し続けるインバ ウンド消費等の商業施設を取り巻く環境変化を見据え、「人が集まる立地」にある都市型商業施設への重点投資を行っています。また、人が集まる立地への重点投資に加え、本資産運用会社が⻑期にわたる運営により培ってきた日本リテールファンド投資法人ならではの「人を集める力」を結集させた施設運営を行っています。

MCUBS MidCity投資法人は、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）のオフィスビルを重点的な投資対象とするMIDリート投 資法人として2006年8月に東京証券取引所のJ-REIT市場に上場しました。2015年4月に、本資産運用会社が、 当時の資産運用会社であった旧MIDリートマネジメント株式会社のメインスポンサーとなり、旧MIDリー トマネジメント株式会社は商号をMCUBS MidCity株式会社に変更しました。その後、MIDリート投資法人 は商号をMCUBS MidCity投資法人に変更すると共に、投資主価値の最大化を目指すため、投資対象エリア を、大阪圏から三大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）中心に拡大しました。また、2019年7月1日付で 本資産運用会社を吸収合併存続会社、MCUBS MidCity株式会社を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行い、 本資産運用会社がMCUBS MidCity投資法人の資産運用会社となりました。2020年6月末時点では26件（名古屋ルーセントタワーを裏付資産とする匿名組合出資持分を含みます。）、2,876億円（取得価格ベース）の資産を保有しています。

両投資法人は、それぞれの特徴を活かし、中⻑期的な安定収益の確保と資産規模の着実な成⻑を目指した運用を行ってまいりました。しかしながら、足許の不動産市場における商業及びオフィス市況に対する不透明感、並びに、不動産へのニーズの変化に伴いアセットタイプの垣根が崩れていく等の環境変化の中で、日本リテールファンド投資法人についてはセクター特化型、MCUBS MidCity投資法人についてはセクター重点型であるがゆえに、成⻑に制限が存在すること が両投資法人の課題と認識しています。特に、IT化の急速な進行によるEコマースや在宅ワークの発展及び エリア・物件単位での用途の複合化の進展等、両投資法人を取り巻く運用環境は刻々と変化しており、かかる変化は足許の新型コロナウイルスの発生を契機に更に進展していることから、両投資法人は物件の立地や物件の提供する付加価値へのニーズの変化に今まで以上に柔軟に対応していく必要があると考えています。 このような状況の下、両投資法人はこれらの課題へ対処するとともに、継続的な投資主価値の向上に資する 安定性と成⻑性を兼ね備えたJ-REITとなるべく、両投資法人の合併に関する協議を開始することに合意し、 これまで検討を重ねてまいりました。その結果、両投資法人は、本合併を通じた資産規模の拡大によるJ-REIT 市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REITへの転換による投資対象用途の拡大により更なる安 定性及び成⻑性の向上に繋がると判断するに至り、本日、本合併契約を締結しました。